Você pode estar perdendo clientes e indicações, sem saber, nos Inventários e Divórcios Extrajudiciais

 Você pode estar perdendo clientes e indicações, sem saber, nos Inventários e Divórcios Extrajudiciais

Quando o Advogado não atenta para as repercussões da Partilha de Bens Imóveis para além destes procedimentos extrajudiciais, corre o risco de causar prejuízos de tempo e dinheiro para o cliente. Veja neste artigo que repercussões são estas e mantenha seus clientes e futuras indicações.

Em 2020, a Lei 11.441/07, que instituiu os procedimentos de Inventário, Partilha, Separação e Divórcio pela via Extrajudicial, através da lavratura de Escritura Pública em Cartório de Notas, completou 13 anos.

Nesse período, o Inventário e Divórcio se tornaram, sem medo de errar, os mais populares procedimentos extrajudiciais, oriundos do fenômeno da Desjudicialização. O público, em geral, quando procura um advogado(a) em caso de Inventário ou Divórcio, já checa com o causídico se o seu caso pode ser realizado direto no Cartório.

Só para se ter uma ideia, de 2007 até 2018, o Colégio Notarial do Brasil informou que mais de 1,8 milhões de casos de Inventário e Divórcio foram realizados, através da via Extrajudicial, em todo o País.

E cada vez mais esta demanda tem crescido, o que gera muitas oportunidades para advogados de todo o Brasil que podem encontrar, na Advocacia Extrajudicial, uma excelente fonte de honorários substanciais, e que são recebidos de forma muito mais célere quando comparados com suas respectivas Ações Judiciais.

Contudo, na minha experiência prática, ao longo de mais de 4 anos, como Examinador Jurídico no 2.º Ofício de Registro de Imóveis do Recife, percebi que esta é uma oportunidade subaproveitada pela maioria esmagadora dos advogados.

Mas porque “subaproveitadas”? Simples, porque vários causídicos só enxergam os Inventários e Divórcios Extrajudiciais em si mesmos, ou seja, não percebem que estes dois procedimentos vão além do apenas entregar uma Escritura Pública na mão do cliente e pronto, o que ele buscava foi resolvido. Não, esta escritura é apenas um instrumento, uma ferramenta para que o cliente atinja seus reais objetivos!

Afirmo isso porque eu cansei de presenciar a seguinte cena:

O usuário do cartório dá entrada na serventia no pedido de registro da sua Escritura Pública de Inventário/Divórcio Extrajudicial, objetivando efetivar a partilha de determinado bem imóvel.

Ele protocoliza seu pedido, deixando sua Escritura Pública para o Exame de Qualificação de Título e já paga, neste momento, um valor bem alto referente aos emolumentos extrajudiciais devidos. Esse usuário, que na maioria das vezes é a própria parte envolvida no Inventário/Divórcio então fica aguardando a data do resultado desse Exame Qualificador.

No dia do resultado, sua expectativa é de que já estará tudo resolvido e que o referido imóvel já estará livre e desembaraçado. Só que, na maioria esmagadora dos casos, o que esse usuário recebe é uma Nota Devolutiva cheia de exigências, às quais ele não faz nem ideia do que sejam.

Então esse usuário fica revoltado e começa a acusar o Cartório de ser só um “caça níquel”, que só atrapalha a vida dele e que, com um monte de exigências que são mera burocracia, alguém de dentro do cartório deve, na verdade, estar é fazendo isso atrás de uma propina, em troca de deixá-lo em paz. E para externar isso, ele começa a gritar tudo isso bem no meio da recepção da serventia.

O examinador, para esclarecer esse “mal entendido”, sai de sua sala, vai até a recepção, pega um guichê e realiza um atendimento à este usuário. Nesse momento, mostra que todas as exigências têm um fundamento legal e tem, como única razão de estarem ali, dar justamente a segurança jurídica que tanto se busca.

Ele continua então o atendimento, mostrando que a maioria daquelas exigências nem são tão difíceis de serem atendidas quanto parece, até que chega em uma das exigências e, esta sim, deixa o usuário bem desiludido.

O examinador aponta que uma das exigências é a necessidade de rerratificar a Escritura Pública, a fim de que a Partilha seja corrigida, a fim de que um erro encontrado nos valores dos quinhões seja recalculado, e de quebra, ainda surge a necessidade de pagamento da diferença do tributo outrora recolhido pelas partes (seja o ITBI ou o ITDCM, conforme o caso).

Quando o usuário percebe que aquele impedimento não teve origem no cartório, e sim da forma como foi realizada a partilha, ele logo faz a pergunta derradeira:

– E o meu advogado poderia ter previsto esse desdobramento?

O resultado dessa história é totalmente previsível, não é mesmo?

Posso te garantir que cenas assim são mais corriqueiras do que você posso imaginar. O cliente percebe que, por uma falta de atenção ou de não pensar nas repercussões na hora do registro, o advogado acaba de fazê-lo perder tempo e ainda terá que pagar mais imposto do que acreditava.

O Advogado não deve apenas focar na lavratura da Escritura de Inventário e Divórcio

Quem já assistiu à, ao menos, uma de minhas aulas online gratuitas sobre este tema sabe que sempre relato que muitos advogados acabam limitando sua atuação à:

  1. Colacionar os documentos necessários para o procedimento;
  2. Esboçar a Partilha de Bens;
  3. Contactar o Cartório de Notas;
  4. Solicitar ao cliente o pagamento do tributo e dos emolumentos devidos;
  5. Comparecer com o cliente no cartório para recolhimento das assinaturas;
  6. Entregar o Traslado da Escritura Pública na mão do cliente;
  7. Receber os honorários combinados.

E como ficam as averbações devidas nos respectivos cartórios? Muitos colegas atribuem ao cliente essa tarefa, afinal, “advogado não é despachante”. Caso o cliente não queira fazer, que contrate um.

Acredito que sua pergunta agora pode estar sendo: mas o que teria de errado nesta postura? Ele realizou todo o seu trabalho, não é mesmo?

Olha, a questão não é se o advogado deveria ou não ir presencialmente no cartório realizar as averbações e registros cabíveis (eu mesmo não vejo problema nisso, vejo mais um serviço que poderia ser explorado pelo causídico, seja pessoalmente ou com um despachante sob sua supervisão).

A questão que coloco é que o Advogado não deve acreditar que ele não tem nada haver com as averbações e registros, esse é que é o ponto! Muito pelo contrário, o trabalho que ele realiza tem como finalidade justamente que todas as averbações e registros decorrente da Partilha de Bens, principalmente os imóveis, ocorressem na mais plena normalidade, sem surpresas que possam doer no bolso do cliente!

Aliás, esse cuidado no “pós-venda” do serviço advocatício começa antes mesmo do início do trabalho. Essa atuação na “pré-venda”, digamos assim, inclusive pode mudar todo o rumo da partilha que será esboçada.

Como os Bens Imóveis impactam no Inventário / Divórcio

Concorda comigo que a grande maioria dos casos de Inventários ou Divórcios, judiciais ou extrajudiciais, terão, ao menos, um imóvel que seja para ser partilhado?

Logo, não será também raro que os bens imóveis de uma partilha sejam os mais valiosos que podem gerar o maior impacto no cálculo de impostos e emolumentos, não é?

Bom, se até aqui esse raciocínio fez sentido para você, significa que podemos prosseguir.

Ora, se os Bens Imóveis possuem todo esse peso, certamente eles devem ter atenção redobrada neste tipo de serviço advocatício, concorda? Mas é aqui que surge um problema. Se o Advogado não entende os meandros do Direito Notarial e, neste caso, principalmente do Direito Registral Imobiliário, como poderá sequer saber que repercussões a Partilha de Bens podem fazer surgir no momento da averbação/registro do referido título?

Será que os Advogados que atuam nos procedimentos extrajudiciais de Inventário e Divórcio fazem ideia de que a maior “dor de cabeça”, de tais procedimentos, é no momento em que o cliente vai averbar/registrar a Partilha de Bens no Registro de Imóveis?

É lá que ele descobre que houve um erro no cálculo dos quinhões, que os Imóveis não foram avaliados pelo critério correto, que o Imposto não foi integralmente pago, e por aí vai.

Isso sem contar que o cliente ainda se depara com exigências que esbarram nos Princípios da Especialidade Objetiva e Subjetiva que ensejam a prática de atos anteriores à aqueles inerentes aos do Inventário/Divórcio na matrícula do imóvel, gerando ainda mais despesas “imprevistas” para o Cliente.

E digo “imprevistas” porque, neste tocante, são despesas que independem da atuação do Advogado, mas se o profissional tem acesso à Certidão de Propriedade e Ônus do imóvel e, sendo detentor do conhecimento técnico para a sua devida análise, não esclarece seu Cliente quanto a estes “atos extra” necessários para o registro do Inventário/Divórcio, pergunto eu a você, o Cliente não ficaria feliz por ter sido alertado, ao invés de só descobrir isso na hora em que tem seu pedido de registro impedido?

Como deveria ser essa fase de averbação/registro no Ofício de Registro de Imóveis?

Eu já te adiantei, neste artigo, o resumo do que acontece quando o cliente vai até ao cartório na condição de usuário do serviço de registro de imóveis e se depara com exigências que lhe trazem prejuízo de tempo e dinheiro.

Agora eu pergunto: esse cliente, que muitas das vezes só tenta proceder com essa tarefa no Registro de Imóveis até meses depois de colocar as mãos em sua Escritura Pública de Inventário/Divórcio (principalmente por questões financeiras), quais as chances dele procurar esse mesmo Advogado novamente para realizar as devidas retificações? Já não estaria arranhada a confiança do cliente neste advogado?

É por esse motivo que muitos advogados estão perdendo clientes e futuras indicações, sem saber que isso esteja acontecendo. Simplesmente nem recebem um feedback do problema ocorrido, apenas deixam de ser procurados e não são mais indicados à outros potenciais clientes de sua rede de relacionamentos.

Mas se apenas ficar nisso, o prejuízo é menor. Pior é quando esse cliente, além de não procurar mais esse profissional, ainda faz questão de falar mal do seu trabalho toda vez que alguém cita o nome desse profissional.

O que fazer então para não passar por isso?

O Advogado deve entender que, uma análise mais profunda da Certidão de Propriedade e Ônus, antes mesmo de fechar o contrato de honorários, pode ser decisivo.

Eu sempre oriento o acesso à uma Certidão de Inteiro Teor, uma vez que ela sim, trará toda a história daquele imóvel na serventia imobiliária, ao contrário das Certidões Resumidas, que informam o atual proprietário e existência de Ônus, tão somente.

Pode ter certeza, o exame da Certidão de Inteiro Teor pode revelar a você, leitor deste Artigo, antecipadamente, as exigências que que o Examinador do Cartório formulará em uma futura Nota Devolutiva.

Está tudo lá na Certidão do Imóvel. Basta saber interpretá-la à luz dos Princípios Norteadores de Direito Notarial e Registral, e você já economizará, no mínimo, o tempo precioso do seu Cliente, já antevendo exigências e o deixando ciente das despesas que virão com emolumentos de atos que antecedem o registro do Inventário/Divórcio na matrícula do imóvel.

Acredite, só essa postura de esclarecer seu Cliente quanto a estas possibilidades já fará muita diferença!

Mas tomar cuidado com a correição da Partilha de Bens, sabendo identificar variantes da situação registral do imóvel, isso sim pode ser decisivo para a satisfação do seu Cliente.

Para isso, além dos Princípios Registrais, há também a recomendação de que os tributos inerentes às transmissões de propriedade que ocorrem numa partilha devem ser igualmente estudados e calculados de forma correta, evitando diferenças no pagamento de ITBI e ITDMC, para mais ou para menos.

Não que falhas não possam ocorrer, afinal, não existe trabalho infalível. Mas a expectativa do Cliente é que, informações que poderiam ter sido verificadas na Matrícula, não deixem de ser observadas.

Com a finalidade de não transformar este Artigo em um verdadeiro capítulo de livro, pretendo em breve lançar algum material (aula online ou PDF) onde eu detalhe melhor esse assunto.

Se você quiser ser avisado assim que esse material for lançado, não deixe de se cadastrar no Portal ExtraJus, clicando aqui.

Um grande abraço,

Fontes:
https://exame.abril.com.br/negocios/dino/lei-que-acelerou-divorcios-e-inventarios-completa-11-anos/

Rodrigo Vilas Boas

Especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário. Foi, por mais de 4 anos, Examinador Jurídico do 2.º Ofício de Registro de Imóveis do Recife-PE. Professor do curso Advogado Notarial Registral. Fundador do Portal ExtraJus e Organizador do CONAEX - Congresso Online Nacional de Advocacia Extrajudicial.

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4 Comments

  • Maravilhosa matéria , e uma matéria que muito me interessa, fico grata por nos fornecer dicas tão valiosas.

    • Olá Cintia, tudo bem? Fico muito feliz e grato pela sua leitura e comentário deste Artigo. Sabendo que este assunto te interessa (e crendo que interessa também à mais colegas), pretendo desenvolver mais este tema aqui no Portal ExtraJus, em breve.

  • Olá, Rodrigo.
    Muito eficiente o seu artigo. Parabenizo-lhe pelo rico conteúdo, desejando-lhe sucesso.
    Abraços

  • Muito bom o artigo!! espero que venha outro detalhando o que deve ser rigorosamente observado na certidão de inteiro teor para uma melhor atuação do advogado.

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