Quem São os Confrontantes na Usucapião Extrajudicial?

Dúvida surgida em minha palestra

Hoje eu gostaria de falar hoje sobre esta que foi uma dúvida trazida por uma colega, a Dr.ª Steffani, na última palestra que ministrei sobre as novas possibilidades de mercado advindas do procedimento da Usucapião Extrajudicial (no final deixarei informações sobre esta palestra).

O questionamento da Doutora foi o seguinte:

“É preciso da assinatura de todos os confrontantes? Os confrontantes precisam ser necessariamente os proprietários do imóvel confrontante ou pode ser qualquer morador da casa”?

Quem devo notificar?

Para responder essa pergunta, é necessário analisarmos, inicialmente, o Artigo 216-A, da Lei de Registro Público – Lei 6.015/73, introduzido à esta Lei através do Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil – Lei 13.105/15. Cabe ressaltar que tal Artigo teve sua redação atualizada pela Lei 13.465/2017. Analisemos, mais precisamente, a parte final do Inciso II do referido Artigo:

“II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes”. (grifo nosso).

O referido Inciso já deixa delimitado quem devemos considerar como Confrontante (Confinantes) do imóvel usucapiendo também os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula (aqui até há uma falha técnica do legislador ao usar a expressão “matrícula”, o mais técnico teria sido referir-se a “registro imobiliário”, ou então usando as expressões “na transcrição e/ou matrícula”, mas isso é assunto para outro artigo).

Voltando ao nosso assunto, temos então aqui os seguintes aspectos:

1 – Seria a assinatura (anuência) da pessoa física e/ou jurídica que consta registrado ou averbado no assento registral (na transcrição e/ou na matrícula). Mero possuidor não constará no assento registral porque Posse não é um direito passível de registro e nem de averbação, simplesmente porque não está relacionado no Artigo 167 da Lei de Registros Públicos;

2 – Teria que ser titular de Direitos Reais e/ou de outros direitos registrados ou averbados, logo, mesmo que muitos civilistas brasileiros entendam que a Posse constitua um Direito Real, eu fico com o que preceitua o Artigo 1.196 do Código Civil, onde posseiro é quem exerce de fato (e não de direito) algum dos poderes inerentes à propriedade. Ora, se é de fato, e não de direito, não temos um Direito Real, até porque a Posse não é citada pelo Artigo 1.225 do Código Civil;

Assim, respondendo à pergunta da preclara e dileta Doutora, não pode… Melhor dizendo, não poderia ser a anuência do mero possuidor confrontante, mas…

O Provimento 65/2017 do CNJ

Pois não é que o Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça veio com a novidade de que, a partir dele, posso considerar como Confrontante o ocupante, a qualquer título, do imóvel confinante?

Neste balaio podemos então colocar qualquer pessoa para apor sua anuência na Planta e Memorial descritivo? Quase isso…

O Artigo 4.º do Provimento , em seu Inciso II, diz agora, in verbis:

II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título; (grifo nosso).

Mas quando então posso suprir a anuência do detentor de direitos registrados, tanto na matrícula do imóvel usucapiendo, como no da matrícula dos imóveis confinantes? A resposta é, justamente, quanto não houver registro (matrícula e/ou transcrição) desses imóveis. Dessa forma, se o imóvel confinante não tem registro imobiliário, devo ter a anuência de quem o ocupa a qualquer título.

Mas devo alertar também quanto a outro ponto muito importante. Se você tem a anuência do detentor de direitos do imóvel , vai precisar também da anuência dos confrontantes?

Quando eu posso dispensar a notificação dos Confrontantes?

Sempre haverá necessidade de notificar os Confrontantes quando o imóvel. O fato de você ter a anuência do detentor de direitos do imóvel confinante não vai afastar a necessidade de notificar todos os confinantes (incluindo os seus cônjuges). Isso é necessário, pois a Planta e Memorial Descritivo que há de ser apresentado pelo requerente traz metragens do imóvel com as quais os Confinantes devem concordar, a fim de evitar-se qualquer erro que possa gerar uma invasão de espaço nestes imóveis.

Mas justamente por este motivo, quando o imóvel usucapiendo possui registro e consta no mesmo suas metragens, neste caso haverá a possibilidade de dispensa da anuência de Confrontantes. Assim entendeu a Corregedoria Geral de Justiça, que no seu Provimento 65/2017 do CNJ, Parágrafo 10 do Artigo 10, trata dessa possibilidade de dispensa de anuência de forma expressa, in verbis:

“§ 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente”. (Grifo nosso).

Sendo assim, para a dispensa, o Oficial de Registro analisará a matrícula e a petição de reconhecimento extrajudicial da Usucapião. Caso essas informações sejam coesas, fica dispensada a notificação em tela.

Essa é uma dica que costumo dar na palestra online que ministro sobre as novas possibilidades de mercado advocatício abertas pelo advento do procedimento extrajudicial da Usucapião, inaugurado pelo Novo Código de Processo Civil de 2015.

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Então é isso, espero que esta dúvida, que é a de muitos colegas, presumo, tenha sido respondida.

Ainda está com dúvidas ou quer dar sua opinião ou deixar um comentário, ou mesmo uma critica (construtiva), deixe aqui nos comentários deste post. Responderei assim que possível.