Quando foi inaugurado pelo Novo Código de Processo Civil, a Usucapião Extrajudicial sofreu críticas iniciais com relação à notificação dos detentores de direitos averbados ou registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, que na maioria esmagadora das vezes será o proprietário destes imóveis.
Naquele momento, o Artigo 1.071 do Novo CPC, que criou o Artigo 216-A na Lei de Registro Público, foi enfático ao estabelecer que, caso a Planta e Memorial Descritivo (documentos exigido no procedimento) não contivesse a assinatura (expressando anuência) deste detentor de direitos do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, seria realizado uma tentativa de notificação em que, havendo o silêncio do notificando, este seria interpretado pela Lei como discordância em relação ao pedido de Usucapião Extrajudicial, com o consequente encaminhamento do procedimento ao Judiciário.
Tal incoerência realmente gerou muita controvérsia entre todos os Operadores do Direito envolvidos, o que desestimulou muitos Advogados(as) de todo o Brasil a investirem na novidade então disponibilizada.
Eis que surge a Lei 13.465/2017
Todavia, no ano seguinte da entrada em vigor do Novo CPC e consequentemente da Usucapião Extrajudicial, a Lei 13.465/2017 resolveu não apenas reverter tal situação, como também trazer outras melhorias procedimentais que ousaram mudar a percepção do Advogado(a) quanto à viabilidade do procedimento no Brasil.
Mas será que esta nova Lei realmente tornou viável a Usucapião Extrajudicial do ponto de vista prático?
Quero responder a você esta pergunta de forma a provar, de uma vez por todas, que atualmente não há mais desculpas para a Advocacia não se beneficiar de todas as vantagens proporcionadas pelo procedimento extrajudicial da Usucapião.
Já era possível antes! Depois então…
Desde que iniciei minha missão, de ensinar meus colegas os segredos da análise jurídica realizada pelos Ofícios de Registro de Imóveis, em particular nos processos de registro do procedimento extrajudicial da Usucapião, recebo inúmeras dúvidas de colegas. Dentre elas, realmente a que era mais recorrente, naquele momento, era com relação à anuência, quanto ao seu silêncio valer como discordância.
Todavia, sempre tranquilizei estes colegas, mostrando que havia (a ainda há) um nicho do Mercado Imobiliário no qual a questão da anuência tinha muito mais chances de ser obtida com sucesso, além de ainda proporcionar inúmeros imóveis que podem ser regularizados através do procedimento da Usucapião Extrajudicial de forma até simultânea, proporcionando um ganho de tempo acoplado a um aumento considerável dos honorários.
Caso você tenha interesse em saber que nicho é esse e como aproveitar também esta oportunidade, haverá no final deste artigo um link para que você possa agendar uma vaga nesta aula, gratuitamente!
Mas continuando, o que posso afirmar é que, após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, a aplicabilidade da Usucapião Extrajudicial foi, em muito, ampliada! A referida Lei originou-se da Medida Provisória 759/2016, a qual dispõe sobre a regularização fundiária e outros assuntos. Relativamente ao procedimento extrajudicial da Usucapião, certamente sua maior novidade foi a reparação do que eu considero o grande equívoco do Legislador do Novo Código Civil, quanto ao o que interpretar da inércia ou silêncio do notificado quanto a sua concordância.
Claro que a Lei em tela não resolveu apenas esta questão, aproveitando para trazer ainda outros incrementos para o referido procedimento extrajudicial.
Novidades na Usucapião Extrajudicial da Lei 13.465/2017
Todas essas mudanças foram provocadas pelo Artigo 7.º da Lei 13.465/2017, que deu nova redação ao Artigo 216-A da Lei de Registro Público, para que agora o seu § 2.º diga, in verbis:
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Grifo nosso).
Com isso, essa que era a maior objeção encontra-se resolvida, cabendo agora ao Advogado(a) apenas se beneficiar das vantagens do procedimento extrajudicial da Usucapião.
Houve ainda a criação de novos Parágrafos para o Artigo 216-A da Lei de Registro Público. Acredito que merece destaque o § 11, que dispensa a notificação de confrontantes quando se trata de um imóvel pertencente à condomínios devidamente registrados, situação na qual o Síndico eleito pode suprir essas anuências. Afinal, não parecia razoável que em um condomínio com um prédio de 100 apartamentos, houvesse a necessidade de colher 99 anuências das demais subunidades, não é mesmo?
Outra importante questão diz respeito à outra situação, em que o imóvel usucapiendo, apesar de não ser em um condomínio edilício, ser vizinho de um. Assim, o § 12 do Artigo 216-A da Lei 6.015/73 (Lei de Registro Público) também veio estabelecer que não há a necessidade de todos os condôminos anuírem, bastando, mais uma vez, colher a anuência apenas do Síndico eleito.
Já o próximo parágrafo estabeleceu a possibilidade de, caso a tentativa de notificação promovida pelo Oficial do Registro de Imóveis, que pode ser pessoalmente ou por correio com aviso de recebimento, neste caso o Oficial certifica este fato e promove a notificação, agora, via Edital publicado em jornal de grande circulação por duas vezes seguidas, respeitando-se o prazo de 15 dias cada um para a resposta do notificando.
Aqui também, fez-se presente a nova regra de que o silêncio do notificando implica na concordância do pedido, não seguindo o equívoco do passado.
Agora é sem desculpas!
Concluindo, realmente não há mais nenhum empecilho no procedimento que justifique o Advogado(a) desqualificar o procedimento extrajudicial da Usucapião, alegando que não tem aplicabilidade.
Realmente, não oferecer a seus clientes esta via de regularização da propriedade é, obviamente, uma escolha do profissional, mas que deve ser justificada, apenas optada. Mas posso garantir que você que está buscando uma forma extremamente célere, eficiente e rentável de atuação profissional, hoje a Usucapião Extrajudicial é a grande oportunidade. Basta se preparar para atender, de forma competente, esta demanda da Sociedade.
